近日，越秀越秀房地产投资信托基金（以下简称越秀房地产基金）如期交出2024年半年业绩答复：

上半年总营业收入10.34亿元，房地同比下降2.5%；物业净收入7.43亿元，产基同比下降2.6%；期末租金总额为84%，商场与去年同期持平，涨期末租金总额上涨2.7%(不包括酒店和公寓)。越秀

基本盘相当稳定，房地办公楼依然扛着大旗，产基公寓、商场专业市场、商场都有了小突破。

在新闻发布会上，越秀房地产基金董事长、行政总裁林德良表示，商业地产不是一个短、快速的快速周转产品，而是一个“长跑”，需要长期持有和稳定的投资。

越秀房地产基金多元化资产组合作为中国REITS在香港上市的“第一股”，在REITS市场上稀缺性强，长期持有的配置价值日益突出——2024年中期计划向基金单位持有人分配的总分配额为1.85亿元，年分配收益率为8.52%。

01。

商业地产业态分化。

零售物业的韧性很强。

越秀房地产基金作为内地最早在香港证券交易所上市的中国REIT，也是目前市场上最多样化的海外REIT。越秀房地产基金是市场观察商业REITS的绝佳窗口之一。

办公楼、购物中心和酒店是富拓是正规平台吗承载实体经济的主体，反映了B端企业的活动和C端居民的消费能力。

目前越秀房地产基金有10个物业组合，涉及商场、写字楼、专业市场、酒店公寓等业态。不同的业态表现不同。

具体来说，广州国际金融中心(包括商场和酒店公寓)、财富广场、城市建设大厦、越秀金融大厦、VT101维多利广场、广州白马服装市场、上海越秀大厦、武汉地产（包括武汉越秀财富中心、武汉星汇维港购物中心）、香港越秀大厦杭州越秀维多利中心。

从收入结构上看，按业态划分，办公楼总营业收入5.82亿元，占56%。但是，为了更好地比较和评价不同的业务形式，可以使用物业收入净指标，即扣除酒店和服务公寓的直接费用、物业相关税、租赁代理费等物业经营费用后的收入。

从物业收入净额来看，写字楼业态占65%，专业市场占13%，酒店和公寓占12%，零售商场占10%。办公楼的业态对业绩的贡献依然最大。

从延长时间序列来看，越秀房地产基金酒店、公寓业态和专业商场自2022年以来一直非常繁荣。物业收入净额明显增加，零售商场稳步增长，办公业态受宏观经济影响动态复苏。

·零售商场。

巩固品牌资源库，提升品牌价值，其中最核心的物业是广州IFC国金天地和VT101维多利广场商场，租金和客流明显提升；

酒店和公寓。

积极应对市场变化，保持经营业绩的韧性。随着国内休闲商务旅游和消费市场的持续复苏，越秀房地产基金密切关注消费者酒店需求的变化。上半年收入2.54亿元，占25%，成为公司现金流的保障。

其中，广州四季酒店为其业绩做出了贡献。上半年营业收入1.94亿元，平均入住率约79%。平均房价为每晚2214元。平均房价和RevPAR指数均高于竞争群体酒店近15%；广州IFC雅诗阁服务公寓收入同比增长3.6%，平均入住率达到90.5%，平均房价为每晚1134元，RevPAR指数同比增长3.1%，领先第一梯队。

·专业商场。

·专业商场

广州白马服装市场出租率达95.6%，同比增长5.1%；月租金单价452.5元/平方米，同比大幅上涨34.4%；上半年日均客流约2.16万人次，同比增长17.8%，业绩超出预期。

·写字楼。

经营稳定，租户结构不断优化，上半年整体续租率达到67.3%，优质租户占总交易量的40%。

林德良在业绩会议上表示：“目前，办公楼租金确实面临一定的压力，公司需要平衡租金、租金和租户结构。但总的来说，公司的写字楼都是地标性物业，包括地铁上盖，所以抗风险能力强。

越秀房地产基金的业态分化也与当前商业地产的经营趋势密切相关。

从核心资产的角度来看，广州国际金融中心无疑是最重要的资产和业绩压舱石。面对写字楼市场的下行趋势，上半年续约率达到88.2%，租金同比增长1.4%。

据越秀房地产基金副行政总裁和执行董事区海静介绍，在办公楼板块，越秀房地产基金结合当前市场需求，一方面努力提高小家庭产品竞争力，加快单位分散，另一方面积极推进单位整合，提高高区效率，为项目引入更稳定的大租户提供更多的空间。

值得一提的是，越秀房地产基金经理作为海外REIT，掌握了人民币融资成本利差窗口，继续用人民币贷款替换海外外币融资股票，减少了汇率波动带来的不确定性。

截至今年6月底，越秀房地产基金已引进73.8亿元融资，替代港元融资；中期末，人民币融资约84.04亿元，占41%，平均融资成本4.55%，较去年同期下降35个基点，较2023年底下降19个基点。

至于市场预计美国将在下半年降息，林德良表示：“目前，公司一年内到期债务的比例为34%。因此，在降息周期中，如果我们能抓住这一波再融资的可能性，将对公司债务产生积极影响。”。

02。

创新商场业态内容。

提高租金效率和续租率。

今年上半年，越秀房地产基金旗下三大零售商场收入为0.87亿元，较去年略有上升。

下半年，商业竞争已经从竞争规模和增长转变为竞争投资、运营、服务等多维能力。在新形势下，越秀房地产基金将重点放在新产品、新服务、新体验、新场景上，以取得经营突破。

“众所周知，商场在我们整个基金中所占的比例并不大，但租金却很高。”。

林德良强调，租金、租金率和租户结构在运营过程中需要很好的平衡，通过内容创新提高粘性，让租户有更高的续租意愿。

区海晶还表示，越秀房地产基金更加关注租户利益和需求的变化，及时调整有针对性的商业内容，不仅提高了租金率，而且丰富了购物中心的类别。此外，在消费层面，通过一些会员活动，增加办公楼客户与购物中心客户之间的消费联系，以双赢的会员结构带动购物中心消费。

·广州IFC国金天地：以优质轻餐提高平效。

今年上半年，广州IFC国金天地推出了珠江新城第一家新颖烘焙品牌酵母面包、直营Subway形象店和满足高端商务需求的连锁咖啡M Stand，此外，还有时尚零食零售CURIOUS SNACKS，期末出租率提高到98.4%，接近满租。

这些都是休闲轻餐、茶咖、小吃品牌，具有很强的社会体验属性，符合市中心商务白领客户的消费需求。正如林德良所说，广州IFC国金天地主要是一个商业购物中心，内容体验自然与写字楼人群密切相关。

在此期间，恰逢广州IFC国金天地开业八周年。商场还推出了一系列营销活动，如“粤语音乐节、微醉市场、摇摆舞会”，接触不同圈子的消费者。

品牌创新与活动体验同比增长5%，营业收入增长5.8%至3490万元。

·广州VT101维多利广场：客流增长14%。

VT101维多利广场，拥有优衣库和GU大型主店，上半年成功去除困难单位，新签约1000平方米，新引进美容品牌，租金达到97.8%，同比增长4.3%。

同时，以上半年节日消费特点为重点，积极链接外部资源，刺激顾客到店消费，整体客流同比增长14%。

·武汉星汇维港购物中心：客流、销售双升。

武汉星汇维港购物中心围绕营销节点，通过“热辣女神节”等多种主题活动不断引流，营业收入较去年同期增长14.3%。

不仅如此，由于业态组合的不断优化，上半年客流同比增长37.6%，销量同比增长16.2%。

具体来说，上半年新签约小米、新东方等品牌，增加教育培训和零售面积的比例，增加A、期末商场出租率为88.7%，B馆品牌级和经营氛围同比增长2.7%。

2024年越秀房地产基金中期业绩发布会采访实录(精选)。

Q：针对当前的市场变化，公司在其一些项目的商业场景运营中有哪些创新？

林德良：事实上，我们在经营过程中将面临几个平衡。我们应该平衡租金、租金率和租户结构，通过内容创新提高粘性，使租户有更高的续租意愿。

区海静：在我们的业务运营过程中，我们更加关注客户。在当前的市场经济环境中，我们将做出一些有针对性的调整，以满足他们需要的服务和产品需求。

例如，对于办公楼业务，客户企业目前有一些降低成本、提高效率或调整业务的需求。我们将为这些关键股票客户提供相应的场所整合或更换解决方案。同时，我们将结合市场变化，打造性价比高的小产品结构，满足新租户的需求。最近，我们还进行了一些大规模的结构调整，为项目引入一些稳定的大租户提供了更多的空间，以稳定和提高租金率。

零售也是如此。例如，广州IFC国金中心增加了一些符合商务办公人群的业务内容，不仅提高了我们的租金，而且丰富了购物中心的类别，在一定程度上可以满足我们客户的需求。

在酒店方面，今年我们抓住了各大节点的营销，为客户群体的吸引做了很多安排。例如，春节和广交会的入住率有了很好的提高，房价也有了相应的增长，从整体上保证了酒店的经营业绩。

由于之前一直在做的产品实力的提高，专业市场的业绩也有所提升。我们引进的品牌设计师孵化基地总体上提高了品牌的产品质量，也为买家提供了更多的消费品，推动了更多的供应链客户进入白马。

Q：如何看待港澳人北上消费热潮，其业务有哪些有针对性的计划来吸引更广泛的客户？

林德良：的确，每个人都能感受到热潮，因为香港人可能会考虑汇率、产品丰富度和消费多样化。我认为这一趋势将推动整个大湾区的消费。

同时，我们可以看到大湾区的交通，一个小时的生活圈变得正常，北上的消费者将来可能会在大湾区消费。除了简单地购买日常必需品，吃喝，我认为未来大湾区的消费将更多地关注文化交流，所以我们可以看到一些音乐会和文化活动真的推动了很多人，大大提高了整个消费的多样化。

正因为如此，我们的酒店也将与体育活动相结合，如在音乐会期间推出相关的消费组合，以吸引每个人入住，并参与这样的体育活动。

第二，根据每个人的消费习惯，比如可以找到酒店spa、游泳池的利用率现在相对较高，以便继续规划和推出匹配的内容产品。

第三，在渠道方面，我们从与OTA渠道的合作中受益匪浅，尤其是在香港。

Q：如何优化零售物业的商业结构，促进场内消费？

林德良。：众所周知，商场在我们整个基金中所占比例不大，从收入的角度来看是8%，共有三个商场，租金很高。广州IFC国金天地主要是一个商业购物中心，其内容体验与办公人员密切相关。VT101维多利广场三分之二来自主要品牌。

因此，在结构上，我们也紧跟消费趋势，不断优化，比如新能源汽车的体验业态，拉动场内消费。

区海晶：我们将通过一些会员活动，与租户进行一些联动，增加租户之间的联动消费。例如，在广州IFC国金天地，我们将通过双赢的会员结构，在写字楼客户和商场客户之间建立联系，带动消费。

Q：有扩张计划吗？并购项目将重点关注越秀集团内部，还是观察一些外部项目？

林德良:目前还没有扩张的计划，提高和降低债务再融资利率。

Q：对国内房地产投资回升有何看法？

林德良：写字楼业态，主要看每个城市都有哪些产业驱动力。与消费驱动的零售和酒店业态略有不同。

从轨道层面的投资逻辑来看，商业地产更注重“长跑”，这是一种需要长期持有和稳定投资的产品。

(责任编辑：休闲)